LOUER SA RESIDENCE SECONDAIRE SANS RISQUE (mai 2006)

Peut-être avez-vous la chance d’être propriétaire d’un chalet, d’un appartement à la montagne ou d’une maison de campagne. Mais vous n’en avez pas besoin toute l’année, loin de là, et vous envisagez de louer cette résidence secondaire à des amis ou à des tiers. Voilà le minimum à savoir pour parer aux principales difficultés.

L’état descriptif est obligatoire

Un arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur, professionnel ou non, de remettre au preneur éventuel un descriptif très complet des lieux loués. Ce document doit être remis ou envoyé au locataire préalablement à la signature du contrat.

Vous pouvez vous procurer le modèle type de ce document en question auprès des offices du tourisme ou des sociétés d’édition de publications immobilières.
 

Mieux vaut un bon contrat

Un contrat n'est pas obligatoire dans la mesure où la location n'est pas consentie à titre de résidence principale pour le locataire . En cas de litige, si aucun contrat n'a été rédigé, le conflit sera réglé en application pure et simple du Code civil et au regard des courriers échangés, des usages dans la région, etc.

Mais, en pratique, il est préférable de se ménager un écrit qui servira de référence en cas de problème. Vous rédigerez donc en double exemplaire un contrat qui reprendra votre identité comme bailleur, celle du locataire, l’objet du contrat (bail), la localisation du logement et ses caractéristiques (vous pouvez annexer au contrat l’état descriptif), la durée de la location (date et heures d’entrée et de sortie des lieux), les conditions de responsabilité et d’assurances, le prix du loyer, ainsi que les éventuels suppléments (ménage après le départ du locataire, la taxe de séjour si la municipalité en a instituée une).
 

Demandez un premier versement

Pour vous assurer de la réservation et empêcher un désistement trop facile, vous pouvez demander un premier versement à votre locataire à la signature du contrat. Ce versement selon sa qualification est plus ou moins contraignant pour les parties.

Si vous n’avez rien indiqué sur la nature de cette somme dans le contrat, elle représente des arrhes. Dans ce cas, si le locataire renonce à la location, il perd la somme versée, si c’est vous, vous devez restituer le double de la somme.

Si vous avez expressément indiqué dans le contrat que ce versement représentait un acompte, le locataire qui change d’avis est obligé de vous verser la totalité du loyer. Si l’annulation est de votre fait, non seulement vous devrez le rembourser mais vous pourrez être tenu de l’indemniser de ses différents préjudices (vacances gâchées, débours supplémentaires pour trouver une autre location…)
 

L’état des lieux

Si rien ne vous oblige à faire un état des lieux, il est là aussi recommandé d’en établir un. Ça n’est pas toujours facile si vous êtes éloigné, mais peut-être pouvez-vous confier cette tâche à quelqu’un de présent sur place en qui vous auriez confiance, un voisin par exemple ?

Un état des lieux est établi contradictoirement par le locataire et le bailleur (ou son représentant), en double exemplaire, à l’entrée et à la sortie des lieux au moment de la remise et du rendu des clefs. Il va vous permettre de prouver facilement qu’à l’occasion de son passage le locataire a occasionné des dommages au logement ou au mobilier.

En cas d’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état. En conséquence, les dommages qui seraient constatés après son départ pourront facilement lui être imputés.

Un état des lieux est obligatoire si vous instituez un dépôt de garantie.
 

La garantie d’être payé

Le dépôt de garantie (ou caution) est une somme versée par le locataire destinée à garantir le propriétaire du paiement du loyer ou des dégradations éventuelles.

Aucune règle n’existe quant à la fixation du montant de la caution (ou dépôt de garantie) que vous êtes en droit de demander. Lorsque le dépôt de garantie est perçu par un agent immobilier il ne peut pas dépasser 25% du prix de la location.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 10 jours suivant l'établissement du solde des comptes au moment de la sortie des lieux.
 

Êtes-vous bien assuré ?

Vous devez avoir assuré votre logement. Cette assurance couvre les dommages à l’habitation ainsi que votre responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant (vis à vis des voisins et des tiers). Sachez que le montant de la prime pour votre résidence secondaire est généralement plus élevé que celui pour votre résidence principale (risque de vol accru notamment) et dépend de la localisation géographique de votre bien.

Le locataire est responsable de tous les dommages qui pourraient être occasionnés à votre logement du fait de son occupation. Il est responsable, cela signifie qu’il doit vous indemniser ainsi que vos voisins si leurs immeubles sont touchés et en cas d’incendie par exemple si une faute est reconnue à son encontre. Mais pour être sûr d’être indemnisé en cas de gros dégâts mieux vaut avoir recours à l’assurance.

Pour protéger au mieux votre patrimoine, vous pouvez exiger de votre locataire qu’il s’assure pour les risques locatifs évoqués plus haut. Vous contrôlerez l’existence de la garantie en lui demandant une attestation établie par son assureur. Normalement son contrat Multirisques habitation classique inclut une garantie " villégiature " qui couvre sa responsabilité de locataire pour les " petites " locations de la vie courante (salle des fêtes ou location de vacances).

Vous pouvez aussi –on n’est jamais mieux servi que par soi-même- assurer l’habitation pour le compte du locataire. Une assurance qui couvre à la fois le propriétaire et le locataire coûte un peu plus cher, mais vous pouvez répercuter le prix de l’assurance sur le montant des loyers.
 

Et les impôts ?

Les revenus tirés d'une location habituelle en meublé sont imposés dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). C'est donc ce régime fiscal qui s'applique lorsqu'un particulier loue quelques semaines par an sa résidence secondaire. Le contribuable peut opter pour le régime simplifié des micro BIC (option possible pour l'activité qui génère une recette annuelle ne dépassant pas 76 300 €). Un abattement de 68 % sera pratiqué par l'administration sur les recettes déclarées dans la déclaration annuelle de revenus (2042). Autrement dit, le barème progressif de l'impôt sur le revenu s'applique sur 32 % des loyers perçus.

Les locations saisonnières sont exonérées de TVA et de taxe professionnelle mais la taxe d'habitation reste due par le propriétaire. Attention, les collectivités locales ont le droit de s'opposer à l'exonération de taxe professionnelle : se renseigner auprès du centre des impôts dont dépend la résidence secondaire.

A noter enfin que certaines communes réclament une taxe de séjour perçue par le loueur et reversée au receveur municipal. Le propriétaire doit donc s'adresser à la mairie du lieu de location pour vérifier l'existence et le montant de la taxe de séjour. Le contrat indiquera clairement que cette taxe est à payer par le locataire en supplément du loyer prévu.